Compra de imóvel
Financiamento × À Vista
Vale a pena financiar ou pagar à vista? Compare SAC × Price, considere custo de oportunidade do dinheiro investido, FGTS e taxa real do crédito imobiliário.
Parâmetros
Quanto renderia o dinheiro se fosse investido (CDI, Tesouro, etc).
Resultado do financiamento
Recomendação
Financiar é matematicamente melhor: o ganho de investir o valor (R$ 25.918.811) supera os juros do financiamento (R$ 930.191) em R$ 24.988.620. Mas pondere disciplina financeira e segurança psicológica.
Snapshots de parcelas
| Mês | Saldo Devedor | Amortização | Juros | Parcela |
|---|---|---|---|---|
| 12 | R$ 570.333 | R$ 1.639 | R$ 4.996 | R$ 6.635 |
| 60 | R$ 491.667 | R$ 1.639 | R$ 4.309 | R$ 5.948 |
| 120 | R$ 393.333 | R$ 1.639 | R$ 3.450 | R$ 5.089 |
| 240 | R$ 196.667 | R$ 1.639 | R$ 1.732 | R$ 3.371 |
| 360 | R$ 0 | R$ 1.639 | R$ 14 | R$ 1.653 |
À VISTA
R$ 800.000
Você desembolsa tudo agora, mas não paga juros futuros. Perde a oportunidade de investir o valor.
FINANCIAMENTO
R$ 1.730.191
Você paga aos poucos, mas paga MUITO mais ao longo do tempo. Pode investir o restante.
Observações importantes
SAC vs Price: SAC tem parcelas decrescentes (primeira maior, última menor), Price tem parcelas iguais. SAC paga MENOS juros totais.
FGTS: pode ser usado em entradas e amortizações. Exija que o financiamento aceite uso do FGTS.
Amortizações extraordinárias: prefira reduzir o PRAZO (em vez de parcela) — economiza muito mais juros.
Custos não considerados: ITBI (~2-3% do valor), escritura, registro, taxas bancárias, seguro habitacional obrigatório.
Lei 14.973/2024: atualização opcional do valor de imóvel para fins de ganho de capital futuro. Considere se o imóvel for atualizado pelo valor de mercado.
SAC × Price — qual escolher
SAC (Sistema de Amortização Constante)
Amortização fixa todo mês. Parcelas decrescentes (primeira maior, última menor). Paga MENOS juros totais. Mais comum em financiamento de imóvel.
Price (Sistema Francês)
Parcelas iguais todo mês. Mais previsível para orçamento. Paga MAIS juros totais. Comum em consórcio e financiamento de veículos.
Aviso. Cálculo educacional. Custos não incluídos: ITBI (~2-3%), escritura, registro, seguros obrigatórios, taxas bancárias. Taxa de juros real depende de seu perfil de crédito.
Análise individualizada
Para imóveis de alto valor ou estratégia de aquisição via holding, vale análise considerando ITBI, regime tributário, ganho de capital futuro e estrutura jurídica.