Calculadora Ganho de Capital Imóveis

A Lei 7.713/1988 art. 18 garante reduções fixas conforme o ano: 1969 ou anterior tem isenção integral (100%), 1970 tem 95% de redução, e a redução cai 5 pontos por ano até 1988 (5%). Após esta tabela, ainda aplicam os fatores FR1/FR2 da Lei 11.196/2005, conforme IN SRF 599/2005 — as duas reduções são cumulativas para imóveis pré-1989.

São fatores de redução mensal que se aplicam ao ganho de capital de PF. FR1 = 1/(1,0060)^m1, onde m1 é o número de meses entre a data de aquisição e novembro/2005. FR2 = 1/(1,0035)^m2, onde m2 é o número de meses entre dezembro/2005 (ou a data de aquisição, se posterior) e a venda. Os dois fatores são multiplicados pelo ganho para obter a base tributável.

Sim. A Lei 11.196/2005 art. 39 permite isenção proporcional ao percentual reinvestido em outro imóvel residencial dentro de 180 dias. Se o vendedor aplica 70% do valor de venda em novo residencial, 70% do ganho fica isento. O imóvel novo deve ser obrigatoriamente residencial (não vale comercial ou terreno), e o benefício só pode ser usado uma vez a cada 5 anos.

Lei 9.250/1995 art. 23 §3º: o vendedor PF que aliena por valor igual ou inferior a R$ 440.000 seu único imóvel residencial — e que não tenha realizado outra alienação isenta nos últimos 5 anos — fica integralmente isento do IR sobre o ganho. Vale apenas se o imóvel for residencial e for o único da titularidade.

Recolhimento via DARF código 4600, com vencimento até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A apuração é feita pelo programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita Federal e os dados são importados depois para a declaração anual de IRPF. Se a venda for parcelada, cada parcela tem seu próprio prazo (mês subsequente ao recebimento).

Lei 13.259/2016: 15% até R$ 5 milhões de ganho; 17,5% sobre a parcela entre R$ 5 e R$ 10 milhões; 20% entre R$ 10 e R$ 30 milhões; 22,5% acima de R$ 30 milhões. As alíquotas são aplicadas por faixas, e o ganho é apurado por operação (não anualmente).

Depende do valor de venda, da idade do imóvel e do regime tributário planejado. Para vendas pequenas ou imóveis antigos com grande redução PF (FR1/FR2), a tributação PF tende a ser melhor. Para vendas vultosas (R$ 5mi+) com imóveis recentes e múltiplas operações, holding em Lucro Presumido com atividade imobiliária comprovada (CNAE 6810-2) pode ser vantajosa. Use a calculadora desta página comparando os 3 regimes para ver o líquido em cada cenário.

Não. A presunção de 8% IRPJ + 12% CSLL só vale se a empresa tiver atividade preponderantemente imobiliária — CNAE adequado, prática real de compra e venda, contratos, escrituração e estrutura operacional condizente. Se a Receita reclassificar como ganho de capital (e não receita operacional), a tributação muda drasticamente. Imóvel reclassificado de imobilizado para estoque sem atividade comprovada pode ser autuado.

O custo de aquisição é o valor declarado pelo doador/inventariante na transmissão (Lei 9.532/97 art. 23). Pode ser declarado pelo valor histórico (custo do antecessor) ou pelo valor de mercado, com tributação imediata da diferença a 15-22,5%. Sobre a venda posterior, aplicam normalmente as mesmas reduções (Lei 7.713/88 e Lei 11.196/05) considerando a data de aquisição original do antecessor.

A janela inicial de adesão era até dezembro/2024 com IR de 4% (PF) ou 6% IRPJ + 4% CSLL (PJ) sobre o aumento do valor do imóvel. Verifique se houve prorrogação por norma posterior antes de tomar a decisão — recomendamos confirmar com o contador/advogado antes da adesão, pois o benefício consome capital agora em troca de redução futura na base do ganho.