Venda de imóveis
Calculadora Ganho de Capital Imóveis
Calcule o IR sobre venda de imóveis em PF, Holding LP ou Holding LR. Considera isenções (imóvel residencial único, reinvestimento em 180 dias), redução por idade do imóvel (Lei 7.713/1988) e atualização opcional Lei 14.973/2024.
Parâmetros
Imóveis adquiridos antes de 1988 têm redução de até 95% sobre o ganho (Lei 7.713/1988).
Resultado
Líquido da venda
R$ 1.775.000
Recomendação
Migrando para Holding Lucro Presumido, você economizaria R$ 113.600 de IR. Verifique se a migração de regime é viável (custo + tempo).
Comparativo de regimes
| Regime | IR | Líquido | vs atual |
|---|---|---|---|
| PF (atual) | R$ 225.000 | R$ 1.775.000 | — |
| Holding Lucro Presumido | R$ 111.400 | R$ 1.888.600 | +R$ 113.600 |
| Holding Lucro Real | R$ 486.000 | R$ 1.514.000 | -R$ 261.000 |
Observações jurídicas
Ganho de capital deve ser apurado no mês da venda e recolhido até o último dia útil do mês subsequente (DARF código 4600).
Lei 14.973/2024: atualização opcional do valor de aquisição com pagamento de IR de 4-6%. Pode reduzir base de cálculo da venda futura. Avalie viabilidade.
Lei 14.973/2024 — Atualização opcional
Vale atualizar o valor do imóvel?
A Lei 14.973/2024 instituiu a opção de atualizar o valor de aquisição de imóveis até 31/12/2024, com pagamento de IR de 4-6% sobre o ajuste. Imóveis em PF: 4%; em PJ: 6%. O benefício: nas vendas posteriores, a base do ganho de capital usa o valor atualizado.
Faz sentido se: imóvel adquirido há mais de 5 anos com valor de mercado significativamente maior que o histórico, e há expectativa de venda nos próximos 5-10 anos.
NÃO faz sentido se: imóvel adquirido recentemente com valor próximo ao mercado, ou sem perspectiva de venda.
Considerar holding antes da venda?Aviso. Estimativas educacionais. Holding LP exige atividade preponderantemente imobiliária (CNAE adequado) para usar presunção 8%. Imóveis recebidos por herança/doação têm regramento próprio para custo de aquisição. Para análise individualizada, consulte profissional.
Análise individualizada
Para vendas de imóveis com valor expressivo ou múltiplos imóveis, vale análise considerando regime ótimo, atualização Lei 14.973, parcelamento da venda, etc.