Reforma Tributária
Simulador IBS/CBS Locação 2027-2033
Simule o impacto da Reforma Tributária sobre sua locação imobiliária. LC 214/2025 art. 261 traz redução de 30% (comercial) ou 60% (residencial). Cronograma anual até a alíquota plena em 2033.
CBS Federal
~8,8% substitui PIS+COFINS. Pleno em 2027.
IBS Estadual+Municipal
~17,7% substitui ICMS+ISS. Transição 2029-2033.
Total pleno (sem redução)
~26,5%. Com art. 261: ~18,55% (comercial) ou ~10,6% (residencial).
Parâmetros
R$ 600.000 (R$ 50.000/mês)
Variação 2026 → 2033
+14.9pp
Carga tributária aumenta significativamente. Considere reajuste contratual e cláusula de repasse.
Carga 2026 (atual)
11,33%
Carga 2033 (pleno)
26,23%
Acumulado 8 anos (8 períodos)
Cronograma de transição
| Ano | Tributos atuais | CBS | IBS | Total efetivo | % Receita |
|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | R$ 67.980 | R$ 0 | R$ 0 | R$ 67.980 | 11,33% |
| 2027 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 743 | R$ 83.783 | 13,96% |
| 2028 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 743 | R$ 83.783 | 13,96% |
| 2029 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 7.434 | R$ 90.474 | 15,08% |
| 2030 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 14.868 | R$ 97.908 | 16,32% |
| 2031 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 22.302 | R$ 105.342 | 17,56% |
| 2032 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 29.736 | R$ 112.776 | 18,8% |
| 2033 | R$ 46.080 | R$ 36.960 | R$ 74.340 | R$ 157.380 | 26,23% |
Carga total ano a ano
Observações sobre seu caso
Tipo de locação comercial → redução de 30% sobre IBS+CBS (LC 214/2025 art. 261). Alíquota efetiva plena: 18.55%.
Holding LP com locação comercial: carga total pode aumentar de ~14% (atual) para ~32-35% (pós-reforma plena). Avaliar reajuste contratual e cláusula de repasse tributário.
ICMS e ISS são extintos integralmente em 2033. Antes disso, podem coexistir em alguns Estados/Municípios — verificar legislação local.
Split payment (LC 214 arts. 91-105 / LC 227): retenção automática pelo banco/operadora pode ser obrigatória para alguns contribuintes a partir de 2027. Acompanhe regulamentação RFB/CGIBS.
Como funciona o art. 261 da LC 214/2025
Reduções específicas para locação imobiliária
A Reforma Tributária do consumo (LC 214/2025) extinguiu PIS, COFINS, ICMS e ISS, substituindo por dois novos tributos: CBS (federal, ~8,8%) e IBS (estadual+municipal, ~17,7%). Total pleno: ~26,5%.
Para evitar choque tributário em setores com baixa margem operacional, o art. 261 estabeleceu reduções específicas:
- Locação comercial: redução de 30% — alíquota efetiva ~18,55%
- Locação residencial: redução de 60% — alíquota efetiva ~10,6%
- Locação por temporada: regime específico (verificar regulamentação CGIBS)
A transição é gradual: CBS pleno em 2027 (substituindo PIS/COFINS imediatamente), IBS em rampa de 2029 a 2033 (substituindo ICMS/ISS gradualmente). Em 2033, o regime é integralmente o novo.
Ler artigo completo sobre IBS/CBS em holding imobiliáriaAviso importante. Esta calculadora é ferramenta educacional. Aplica alíquotas de referência divulgadas pelo CCiF e cronograma da LC 214/2025. Não considera:
- Resoluções definitivas do Senado e CGIBS sobre alíquotas finais
- Créditos de IBS/CBS sobre insumos (manutenção, reformas)
- Regimes específicos de built-to-suit, multipropriedade, time-sharing
- Cláusulas contratuais de repasse tributário
- Tributação de ganho de capital em alienações
- Locação por aplicativos (Airbnb, Booking) — pode ter regra própria
Para análise de portfolio específico, consulte a OSP Contabilidade.
Análise individualizada da OSP
Para portfolios complexos com múltiplos imóveis, contratos longos ou estrutura mista, podemos fazer uma análise detalhada considerando créditos de IBS/CBS, repasse contratual, escolha de regime e cronograma de transição.